Телефонуй просто зараз:phone (095) - 822 - 93 - 30

Основні ризики придбання житла на початковому етапі будівництва у ЖБК

Липень 9, 2016

Сьогодення пропонує значну кількість інвестиційних механізмів купівлі житла на початковому етапі будівництва. Здебільшого, такі механізми приваблюють гнучкою схемою внесення коштів, відносно невеликою вартістю 1 м кв. площі нерухомості, на перший погляд прозорістю відносин між покупцем та забудовником. Дуже часто пересічній людині важко зорієнтуватися та вибрати найбільш безпечний та надійний спосіб вкласти  гроші у будівництво житла.

Досить популярними є схеми, які пропонують житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) – юридичне вираження побудови інвестиційних відносин між забудовником та приватним інвестором.

Закон України „Про інвестиційну діяльність” забороняє використовувати будь-які правові моделі інвестування будівництва, які не передбачені цим законом та не регулюються окремим законом. Спосіб фінансування будівництва за  допомогою ЖБК прямо не передбачений Законом України „Про інвестиційну діяльність”, однак правовий статус ЖБК визначається Цивільним Кодексом України та Законом України „Про кооперацію”.

Найперше хотіла б зупинитися на самому терміні житлово-будівельний кооператив (ЖБК), який подається у Правилах утримання житлових будинків, де зазначено, що ЖБК – це юридична особа, утворена фізичними і/або юридичними особами, які добровільно об‘єдналися на підставі їхніх майнових внесків для участі у будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і подальшої його (їх) експлуатації.

Вступ до кооперативу як повноправного члена здійснюється на підставі письмової заяви. Особа, яка подала заяву про вступ до кооперативу, вносить вступний внесок і пай у порядку та розмірах, визначених його статутом. Рішення правління чи голови кооперативу про прийняття до кооперативу підлягає затвердженню загальними зборами його членів. Повноправні члени ЖБК мають право ухвального голосу. У кооперативі допускається також асоційоване членство для осіб, які визнають статут ЖБК та внесли пай. Асоційовані члени користуються правом дорадчого голосу.

Отож, з якими ризиками може стикнутися особа укладаючи договір про будівництво житла з ЖБК:

  1. Як правило забудовник пропонує приватному інвестору стати асоційованим членом ЖБК. У зв‘язку з чим, інвестор бере лише фінансову участь у будівництві житлового будинку ЖБК, здійснюючи внесення паю, і водночас відсторонений від будь-якого управлінського впливу на діяльність ЖБК та його керівництво.
  2. Згідно ст. 19-1 ЗУ „Про коперацію”, член кооперативу стає власником квартири у разі її викупу у ЖБК, а до викупу член кооперативу має право володіння, користування, а за згодою ЖБК і розпорядженням майном. Таким чином виходить, що член кооперативу, зокрема асоційований, для оформлення отриманої квартири у власність має не тільки внести обов’язковий пай, що фактично є сумою інвестиції в будівництво будинку, а ще й сплатити ЖБК вартість квартири. Як правило, на практиці викуп замінюється міною майнового паю члена кооперативу на квартиру, тобто ЖБК продає своєму члену житло, а той – продає кооперативу належний йому пай.
  3. Дуже часто доводиться стикатися із договорами участі в ЖБК, умови яких передбачають пряму передачу квартири після введення об’єкта будівництва в експлуатацію члену ЖБК без оформлення житла на ЖБК. За своїм юридичним змістом такі угоди є договорами пайової участі у будівництві та не мають нічого спільного з юридичною сутністю кооперативних відносин. Тобто можемо говорити про „мнимість” такої угоди. Чим може скористатись недобросовісний забудовник.

Також із точки зору оподаткування, пряма передача члену кооперативу квартири без проведення її викупу вважається безоплатним придбанням майна, оскільки формально член кооперативу перерахував ЖБК не вартість квартири, а пай, що дає можливість пайовикові стати членом ЖБК, а не власником квартири. У такому разі повна вартість квартири є доходом, який підлягає оподаткуванню, що може означати додаткові витрати члена кооперативу.

Якщо Ви плануєте придбати квартиру вищенаведеним способом, обов’язково проконсультуйтесь з адвокатом. Консультація адвоката у Львові, Оксани Туркас, безкоштовна!

 

Попередня консультація безкоштовна

Звертайтеся за професійною
консультацією