Телефонуй просто зараз:phone (095) - 822 - 93 - 30

Ризики укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири на стадії будівництва

Липень 9, 2016

У сьогоденні забудовники дуже часто використовують попередній договір купівлі-продажу нерухомості для залучення коштів для будівництва. Застосування такого договору є однією із юридичних схем обходу вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який передбачає фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю.

Що повинен знати покупець при укладенні попереднього договору купівлі-продажу квартири на стадії будівництва.

  • Попередній договір – це договір, сторонни якого зобов‘язуються протягом певного стороку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір не є правовстановлюючим документом, який надає будь які права на нерухомість, що буде збудована у майбутньому. Відповідно у випадку незакінчення будівництва у встановлені строки покупець буде позбавлений можливості й вимагати укладення договору купівлі продажу нерухомості, оскільки для укладення такого договору необхідно мати вже збудований та введений в експлуатації будинок, а покупець зможе лище претендувати на повернення сплачених коштів відповідно до попереднього договору купівлі-продажу квартири.
  • Як правило такий договір не визначає точної ціни нерухомості, а вказується «Орієнтовна вартість», яка може залежити від цілого ряду факторів: курсу валют, інфляції, зміни оподаткування, вартості будівельних матеріалів, порядності самого забудовника, який може в односторонньому порядку змінити вартість нерухомості.
  • Дуже часто забудовники у попередньому договорі передбачають оплату вартості квартири до укладення основного договору, однак як випливає із змісту ст..635 Цивільного кодексу України попередній договір регулює лише відносини сторін в частині майбутнього укладення основного договору по якому покупець й повинен платити. Тобто  в попередньому договорі може буди зазначена вартість квартири та строк її оплати, але оплата повинна відбуватися лише на підставі договору купівлі продажу (основного договору), який не можливо укласти до введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на об’єкт нерухомості за продавцем. Отож, проведення оплат за попереднім договором юридично не є оплатою за об’єкт нерухомості.
  • Попередній договір  купівлі продажу нерухомого майна на стадії будівництва фактично приховує інший правочин, а саме:  інвестиційний договір, особливості укладення якого врегульовано Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Відповідно такий попередній договір можна вважати удаваною угодою і піднімати питання про його недійсність.
  • Забудовник, отримавши кошти від покупця, фактично отримує безвідсотковий кредит, стає власником коштів та може розпорядитися ними на власний розсуд не спрямовуючи на будівництво жодної копійки, тому, дуже важливо передбачити у передньому договорі купівлі-продажу нерухомості на стадії будівництва прозорі шляхи повернення отриманих забудовником коштів, з урахуванням курсу гривні до долара США чи евро, штрафні санкції у разі невиконання забудовником своїх зобов‘язань.

Якщо ви все ж таки зважилися на укладення такого договору, у кожному разі доречно буде скористатися кваліфікованою допомогою адвоката у Львові для вивчення положень договору, визначення усіх ризиків та підводних каменів угоди.
 
 
 
 

Попередня консультація безкоштовна

Звертайтеся за професійною
консультацією